第三节 恋人借名买房风险知多少

恋人之间，感情好的时候互相之间非常信任，对于借名买房这种高风险的行为，恋人之间往往没有签署书面协议，也没有保留证据的意识，因此分手后引发的借名买房纠纷就会比较棘手。

前几天，我接到了一位客户的咨询：她因为没有北京的购房资格，又担心房价上涨，而男友正好有购房资格，就借用男友的名字买了房，由于是恋人关系，不好意思要求对方签订书面协议。首付是她支付的，每月的房贷是由她转账到男友银行卡，男友再还的。但是最近两个人的感情出现问题，准备分手，而房价已经上涨了100万元。因此，女方面临房产登记在对方名下、双方没有签署书面协议的难题，女方目前已经具备过户的条件，她不知道该怎么处理。

对于借名买房的实际出资人，主要需要了解以下两个关键问题。

一、实际购房人如果具备购房资格，且买卖的并非限价商品房、经济适用房等保障性住房时，可以起诉要求借名人协助配合过户

你可能会问，如果实际购房人具备购房资格，又出具了所有购房款，是不是必然可以要求男友配合办理过户了呢？实际上，法院对此也有不同判例。因为借名买房实际上规避了政府的调控措施，能否要求借名人过户取决于借名买房合同的效力能否被认定为有效。

一种观点认为，借名买房合同并未违反效力性禁止性规定，借名买房合同有效。比如，广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终13848号民事判决书认为，对于购房调控政策，从性质上来讲，政府的调控措施既不是国家法律法规，也不是行政法规，更多地体现在行政管理性规定，并非效力性禁止性规定，不应当作为审查合同效力的依据。且政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看，实际出资人占用的购房指标系登记人借名人的购房指标，调控总量并未因此减损，政策目的亦未落空。在无证据证明上述借名购房行为侵害他人合法利益、社会公共利益或者国家利益时，借名买房协议有效。

另一种观点则认为，为规避国家限购政策而借名买房有违公序良俗原则，借名买房合同应认定为无效。最高人民法院在（2020）最高法民再328号再审民事判决书中称，实际出资人在当时已有两套住房的情况下仍借他人之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必会导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故当事人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定为无效。但在该案件中，当事人嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力。

总的来说，如果实际出资人之后符合限购政策，借名买房仅仅是出于购房人不具备购房资格，不存在恶意串通，损害他人合法权益的情形，通常实际出资人起诉请求借名人协助过户是能够得到支持的。但是当借名买卖的房屋系限价商品房、经济适用房时，协议内容侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，合同通常会被认定为无效，实际出资人也无法请求借名人协助办理过户手续。^[3]

但是，对目前仍然不具备购房资格的实际出资人来说，问题就棘手多了。只要双方无法协商解决，实际出资人就要面临要求借名人配合办理过户难以得到支持，起诉要求对方给予折价补偿，对方又没有支付能力的困境。因为大多数情况下，出借人如果有足够的购房资金，通常会选择自行购房而不是将购房资格借给他人使用。这也是借名买房无法回避的风险之一。实际出资人可考虑再行协商或者待具备购房资格再起诉。

二、实际出资人需要举证证明双方存在借名购房关系

房产登记在借名人名下，实际出资人相当于要通过举证推翻不动产权属登记，因此需要通过一系列证据综合证明自己是房屋的实际权利人。

如果双方能友好协商，建议和借名人立即补签一份书面协议，明确房屋所有权属于实际出资人，首付款和房贷均系实际出资人出资。鉴于实际出资人已经具备购房资格，建议在协议中约定明确的过户时间，借名人需配合将房产过户至实际出资人名下。通过签署书面协议，可以避免在房价上涨的情况下，借名人否认借名买房，从而导致实际出资人无法实现将房屋过户至自己名下的情况。

如对方不配合签署协议，需要由实际出资人举证证明双方关于借名买房存在口头协议。实际出资人可以从以下几个方面证明双方存在借名购房关系。

一是能证明双方关于借名买房存在口头协议的证据。《民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面协议并不是证明双方存在借名买房关系的唯一证据。通常来说，房产金额较高，借名买房的双方会通过书面协议明确双方权利义务。但在双方系恋人关系时，未签署书面协议亦符合常理。

当双方无法补签书面协议时，实际出资人可以通过双方沟通记录来证明借名买房关系，如微信聊天记录、电话录音中，双方明确房屋由实际出资人出资，由实际出资人支配，房屋归实际出资人所有。

二是实际出资的证据。实际出资人支付了购房的首付款、房贷、契税、居间服务费、物业费及水电费等所有费用，可以提供支付首付、转账给借名人支付房贷及缴纳房地产经纪服务费用的银行交易流水清单、房地产经纪公司专用收据等作为证据，证明自己支付了全部购房款。

三是房屋的占有使用情况，即房屋由谁实际入住或对外出租。作为实际出资人，及时入住该房屋，拿到房屋的钥匙和房本原件非常关键，这是在双方因房屋有争议时证明这套房子实际属于自己的关键证据。

四是房产交易原件保管情况。房屋交易的原件由实际出资人持有更符合日常生活中房产所有人的行为特征。因此，实际出资人可以通过相关房产交易原件由自己控制来证明双方系借名买房，如房产证、房屋买卖合同、发票、税收完税证明、公共维修资金专用收据、物业费、供暖费收据、房屋钥匙等。

综上所述，判断双方是否存在借名买房关系，通常会结合是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资，房产交易原件由谁持有，房屋由谁占有使用，房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以综合考虑。不过，作为律师还是要提醒大家，借名买房实践中容易引发纠纷，应尽量避免借名买房。如实在无法避免，事前签订书面协议并保存相应的证据原件，比发生纠纷后再去处理风险要低一些。