第2章 《业主与业主组织》：业主身份如何认定？

本章提要：本章主要了解业主、业主大会和业主委员会的基本概念。本书将业主大会和业主委员会统称为业主组织，进而介绍它们的职权和职责。

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场景

北京市某小区业主委员会组织召开2021年业主大会临时会议。其后，业主委员会公告业主大会临时会议决议，经50%以上业主人数及面积通过如下事项：（1）授权业主委员会处理与物业公司之间的纠纷；（2）授权业主委员会处理有关单位或个人侵犯小区业主利益的事宜。

开发商对上述决议内容不满，以业主身份向法院起诉业主委员会，请求撤销上述业主大会临时会议决议。经查，该开发商是小区的开发主体，该小区6号楼1单元102号房屋仍登记在其名下，规划行政主管部门备案图纸显示，该房屋用途为物业管理用房。业主委员会认为，开发商不是小区业主，不能提起业主撤销权诉讼。法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求。

问题

开发商以其名下仍登记着一处物业管理用房而认为自己是该小区业主，该主张成立吗？

解析

开发商的该主张不成立。

一、房屋的所有权人是业主。当然，如果基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，在房屋买受人已经合法占有、使用专有部分但尚未依法办理所有权登记的情况下，该房屋买受人也可以认定为业主。也就是说，房屋所有权证上记载的权利人是业主，商品房买卖合同中的房屋买受人也是业主。

二、该小区6号楼1单元102号房屋的用途是物业管理用房，性质上属于共有部分建筑物，不属于专有部分。开发商对该房屋不享有所有权。

三、物业管理用房的所有权属于业主，开发商将来也不可能对6号楼1单元102号房屋办理转移登记。

法条链接

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

《物业管理条例》

第六条第一款 房屋的所有权人为业主。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

经验分享

一些地方对业主的范围进行了相对明确的规定，如《北京市物业管理条例》第二十五条规定，房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。